■章林晓 2007-7-23

　　7月12日上午，在国务院新闻办举行的新闻发布会上，面对记者就北京房价问题的提问，国土资源部部长徐绍史坦言，恐怕自己也买不起第二套房。“部长买不起房”这消息自然颇具轰动效应，不过人们更想知道的是，这背后透出的又是何种信息？

　　北京6月份最新统计数据显示，普通住宅开盘整体均价10280元/平方米。单是均价就这么高，徐绍史部长买不起房自然是在情理之中了。因为，北京市的“阳光工资”有所谓的“3581”说法，即科级月薪3000元、处级5000元、局级8000元、部级10000元。今年全国“两会”期间，国务委员陈至立自曝月薪1万元，科技部部长徐冠华是8000多元，佐证了“3581”这个说法还是基本符合实际的。对于住房消费，虽然往往与其消费倾向有一定关系，但是，其最终消费的决定性因素是收入，这就是国际上为什么经常使用“房价收入比”来衡量房价是否脱离了居民实际承受能力的最根本原因。房价收入比到底在什么范围内比较合理，进行深入量化分析比较复杂，不过也有一个虽然粗糙但也不大失真的方法，那就是重庆的黄奇帆副市长曾说过的“如果这个地方职工的月收入等于一平方米的房价，那就符合基本规律”。

　　当北京楼市的开盘整体均价超过万元的时候，月入为万元的徐绍史部长恐怕也就确实买不起较好地段的住房了。

　　任志强先生的“为富人盖房论”曾招致社会大众万般指责，但是，真要想有理有据地予以反驳倒也不易，因为逐利原本就是企业的本能，一个企业家如果不想着多赚钱那反失了他的本职。不过，随着房价越涨越高，看来任志强先生的如意算盘不能如意了，因为他既定的服务对象已经越来越少，越来越多的人买不起“为富贵人盖的房子”。

　　不怕骂、骂不怕的任志强先生，最怕的是什么？最怕的恐怕就是面对着这张人数越来越少的“服务名单”。从4月26日华远地产现身北京首块限价房用地的激烈角逐中，我们看到任志强先生应当说是较为理性的，他至少应该在那个时候就已看到了“危险”趋势，这才180度的大转弯，从一心一意地只为富人盖房转而也要为穷人盖起房来了。

　　正当任志强先生180度大转弯之际，房地产市场却与他来了个相反的180度大转弯，原本土地流标频频的城市忽然间屡屡拍出了新地王，原本成交量“蔫头耷脑”的城市忽然间交易量“昂首挺胸”了。如上海，6月中房上海住宅指数为1375点，较5月升35点，同比增6.6％；又如北京，6月北京期房日均销售492套，比5月份增加123套……

　　当徐绍史部长也感到自己买不起住房时，这至少已经警示我们说，随着房价越涨越高，居住需求已经越来越受到压抑了，但是房价“调控声中从南涨到北”，又说明市场需求是越来越大了，这到底是怎么回事呢？

　　在房地产市场中，市场需求可分居住性需求和投资/投机性需求，即：市场需求＝居住性需求+投资/投机性需求。当然，投资/投机性需求仅仅属于中间需求，它又形成新的生产能力，形成新的供给。如果仅仅只是投资/投机性需求的增加，产品并不真正进入最终消费，那么，这种投资/投机性需求，我们可以称其为“虚拟需求”。而真正居住的消费需求才是住房真实消费的最终需求，即“真实需求”。

　　当徐绍史部长也感到住房价格难以承受，这表明真实居住的消费需求已经受到高房价的抑制，在真实需求受到抑制的同时，商品房的成交量却在提升，这说明商品房成交量的提升主要依赖于投资/投机性需求，即虚拟需求的拉动。

　　根据经济学均衡价格理论，房价是房屋供应和房屋需求平衡的结果。由于市场需求里，有一块是虚拟需求，有一块是真实需求，所以这“均衡价格”其实也可以相应地分解成两块——“虚拟价格”和“真实价格”这“虚拟价格”其实就是人们通常所说的房地产泡沫，而这“真实价格”其实就是人们通常所说的房地产价值，也即房租的影子价格。现在的情况是房租没有多大变化，而房价却在暴涨，这说明涨的是虚拟需求拉动下的虚拟价格，即房地产泡沫。

　　值得警惕的是，房价的逆势暴涨与海外游资的大量涌入几乎是同步的，那么，当海外游资突然大量退去的时候，房地产泡沫会不会因此而被刺破呢？

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