对45岁的美国人如缇 （Ruty）来说，最近5年的生活可用八个字来概括：“成也楼市，败也楼市。”
　　如缇毕业于英国剑桥大学刑法专业，但向来更喜欢做生意的她，10年前扎进了美国商海，并在5年前投身房地产业。在过去5年房地产最红火的时候，如缇先后在新泽西买入八九栋房产，装修之后又高价转手；同时，作为房产经纪人，她还卖出了20多栋房子，年收入达20万美元左右。“我确实有过非常好的时光。”在接受《第一财经日报》采访时，如缇回忆道。

　　但这一切随着美国房地产市场的不断下滑，成为了过眼云烟。如缇现在有4处房产，全部都由次级抵押贷款购买，每一处房产都只付了10%的首付。如今她的房产投资不再有任何收益，其中2栋还面临被银行拍卖的危险。而作为房产经纪人，如缇现在也卖不出房子，等于失去了工作，“我所剩的只有债务。”如缇说。

　　“房地产市场完全变了”

　　在美国，连续三次不能向银行付款，也就是说，连续三个月不交月供房子就有可能进入法定拍卖的程序。据《华尔街日报》报道，由次级贷款所引发的房屋拍卖在2007年已经达到了创纪录的数量。美国贷款银行委员会估计，今年会有135万户家庭的房屋被进行拍卖，而且在2008年会达到144万，这个数字在2005年的时候是70.5万。

　　拍卖房屋的总量已经达到现有房屋总量的45%，对于现有的房屋供给影响巨大。有业内人士评价说，银行将收去的房子投到市场中去，会进一步降低房地产的价格。不仅如此，失去房产的人如此之多，已经对美国政坛产生了举足轻重的影响。

　　“在过去几年中，50%以上的住房贷款都是次级贷款。”美国foreclosure.com的主管丹尼斯（Glen Daniels）在接受本报采访时说，“这些贷款通常都有更高的利率和风险，这也就是为什么我们现在看到逐渐增多的房屋拍卖。”

　　大多数的次级抵押贷款属于一种叫做“2-28”的贷款，也即头两年是固定利率，随后每年调整利率的一种贷款。上个月，美联储官员 Randall Kroszner在一次演讲中解释了典型的“2-28”贷款是怎样运作的——这种贷款的利率开始时是7%，在两年后会跳到9.5%。

　　虽然重新调整利率对很多次级贷款的家庭造成极大压力，但是根据瑞银分析师Rod Dubitsky的判断，今年超过一半次级贷款引发的迟付月供和房屋拍卖，都是还没有重新设定利率的贷款；造成迟付月供并不是上调的利率，而主要是因为当初贷款过于宽松和下滑的房屋价格。

　　这也就是如缇的困境。　　

　　如缇自认当年还是作了相当聪明的贷款选择，虽然她也是借的次级贷款，但是不同于上述典型的“2-28”贷款。如缇借的是五年固定利率的次级贷款，也就是说五年内她的利率不会上升，但问题是房子价格大幅下滑，她不再赚钱了。

　　“我所有的资产曾经都在升值，直到现在它们变得毫无价值，房地产市场完全变了。”如缇失望地说。

　　泥足深陷之旅

　　市场的变化让如缇措手不及。她的四套房产，两处是在新泽西，一处是在佛罗里达，另外一处是在纽约布鲁克林区的豪宅，如今都岌岌可危。

　　佛罗里达的房子无疑随着当地市场的萧条损失最大。两年前如缇以25万美元在那里买下一栋公寓投资，就在一年之前，这栋公寓还价值40万美元，可如今25万美元都无人问津。而如缇还赔上了购置房产所需的两三万美元交易费用。

　　在新泽西的房产，其实在今年1月时市场价格都还表现强劲。这栋在2004年以32万美元买下的房产，在今年1月银行给她的估价还是50万美元，她也得以重新融资，借出了42万美元新的贷款。现在，如缇想卖掉这栋房子却非常困难。房子本身所处的社区不好，如缇定的45万美元的价格根本无人问津，现在市场上太多同样的房子只要价40万到42万美元，如缇自己也知道一定会把价格降下来。

　　“我必须要把这栋房子至少卖到38万美元左右，才能还上银行贷款，以及各种交易费用。”如缇说。因为现在如缇已经开始还不上月供，她的时间非常紧迫。如果银行能够接受将这栋房子以少于银行贷款的价格卖出，如缇有可能很快将房子卖给投资者，要不然的话，这栋房子就要面临拍卖的风险。

　　丹尼斯解释说，当市场看好的时候，人们会以房产作抵押向银行借第二笔贷款或现金。现在房价下滑，他们的资产在贬值，但是他们已经借了钱，并且都已经花掉。现在他们处在这样一种困境当中，就是必须归还这些基于房产的贷款，而他们的房产已经不能支撑贷款的价值，也就是他们欠银行的贷款已经超出了房地产本身的价值。

　　“不管怎样，我的信用已经毁了。”如缇十分无奈。

　　仿佛是雪上加霜，如缇另一处在新泽西出租的房产也出了问题。这栋在泽西城的两家庭房子是2002年新建的，当时的发展商又加盖了一套非法的公寓。也就是在底层的车库后面又连了一层带厨房、卧室的一居室公寓。这样本来是两家庭的公寓可以出租给三户人家。这种情况持续了有四五年的时间，但是最近，市政府忽然禁止将这所谓的第三套公寓出租，并且罚款4000美元，要求租客搬出。

　　如缇的运气确实不好，她的租客是一对很难缠的年轻男女，他们并不走，但是也不付租金，如缇很费了一番力气才让他们离开。但原先三户的租金收入最终只剩下了两户。这栋房产的月供是4000美元，而收入才2600美元。

　　但是这一切都还不是最紧要的，如缇的最痛和最爱是她在纽约布鲁克林区的那栋豪宅。这栋豪宅是如缇两年前以93.5万美元的价格购得，又斥资6万美元装修。这栋房子一度价值120万美元，但是如缇现在也不知道是否还值这个价格。

　　“我不想失去这栋房子，这是我唯一拥有的东西，”如缇说，“而且即使卖掉布鲁克林的房子也不能还清债务。”

　　但是如缇已经债务缠身，在佛罗里达和泽西城的房产不再能有昔日的收入，她现在也没有了生意，所有的支出都仰赖信用卡，目前已经举债20万美元。信用卡公司已经表示不再相信她的信用，这方面的资金来源也将要告罄，她心力交瘁，心中所想的只是不能失去她在布鲁克林的房子。

　　官方拯救计划悬疑

　　像如缇这样有可能失去房产的人如此之多，引起了美国政坛的广泛关注。

　　在本月初，美国财长保尔森推出一项计划，旨在冻结还款人的利率，帮助购房者化解抵押贷款利率重置带来的危机。为此，美国政府和联邦监管机构近来一直在与主要抵押贷款机构进行磋商，敦促后者允许暂时冻结贷款利率，避免购房者因利率上升而出现违约。

　　根据目前已达成的协议，所涉及的是在２００５年初至２００７年７月３０日期间发放的抵押贷款，利率冻结期为５年。按原计划，这些抵押贷款本将在２００８年初至２０１０年７月３１日期间面临利率重置。

　　保尔森还呼吁国会暂时扩大各州和地方政府发行免税债券的权力，以支持抵押贷款再融资计划。

　　另外，美国民主党总统候选人希拉里·克林顿本月初也对保尔森提出的冻结抵押贷款利率的计划表示支持，并提议向那些面临违约问题的购房者予以９０天的延期偿付期，使他们有时间与贷款方进行协商以避免丧失房屋所有权。

　　但这对于如缇来说，都只是杯水车薪。“我目前在找工作，我不能作为经纪人赚钱，也不能作为投资者赚钱，我现在一点钱也赚不到，这是我人生到目前为止第一次完全不赚钱，靠信用卡生活，我现在困难重重。”如缇说。

　　债务已经构成如缇的沉重包袱：42万美元泽西城的贷款， 25万美元在佛罗里达，90万美元在布鲁克林，信用卡上借贷20万美元，车的贷款3万美元，现在住的地方租金也是每月935美元。“这些我都能付清吗？”如缇问自己。而更让她困惑不已的则是：这一切，究竟是怎么突然到来的呢？

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